Tonterias que se leen de vez en cuando

Me encontraba hoy haciendo un repaso de la actualidad inmobiliaria en lo que se refiere a alquileres y me he encontrado un curioso artículo, concretamente un "análisis" sobre los precios de alquiler de vivienda en "facilisimo".

Hace algunos días tratamos desde este mismo blog algunas incoherencias de diferentes medios en lo que se refiere a la variación de los precios de alquiler. Según algunos ha subido y según otros ha bajado.

Dejando esto a un lado, en la mencionada web hace alusión a la capital de provincia más cara para alquilar que, probablemente y según nos indican desde "facilisimo" sea Barcelona con un precio medio de 921.-€/mes para una vivienda de unos 70 m2.

La gracia resulta cuando se habla que la ciudad más barata para alquilar es Zamora, lo cual no discuto aunque muchos de nuestros clientes nos digan todo lo contrario. No han sido ni uno ni dos, pues más de una docena de clientes, principalmente de provincias cercanas (muchas de Salamanca, algunas de Valladolid y una persona de León), se han alarmado con los precios de alquiler de viviendas en Zamora y me han referido que en sus respectivas ciudades se encuentran viviendas de iguales características a menor precio. Esto es algo que me cuesta creer y más despues de haber residido desde 1997 hasta 2005 en Salamanca pagando precios de alquiler muy superiores a los que se pagan en 2010 y 2011 en Zamora...

Volviendo al tema, lo que si discuto de este "análisis de facilisimo" es el precio de alquilar una vivienda en Zamora: ¡¡ 193.-€/mes !! Señores de "facilisimo" me imagino que en su página se cuelen muchos anuncios de "alquiler de habitaciones" que les pasen absolutamente desapercibidos pues es la única explicación coherente a poder hallar esa media. Incluso, aunque fuera verdad, siguiendo la misma pauta para poder equiparar al mercado de venta, una vivienda (hipoteca de 195.-€ al mes, a 40 años y con un tipo de interés fijo del 3%) vendría a costar alrededor de unos 50.000.-€ de media, algo que, como ustedes saben, no es real.

Encontrar una vivienda en alquiler en Zamora por menos de 250.-€/mes es practicamente un milagro y esto sin entrar a detallar el estado de la vivienda en cuestión. Si no ponemos demasiado interés en el equipamiento de la vivienda, la presencia o ausencia de ascensor ó la inclusión (o no) de anejos como garaje o trastero, podemos encontrar algunas viviendas en torno a los 350.-€ al mes. Pero si buscamos algo con comodidades tenemos que pensar en pasar la barrera de los 400.-€/mes (estos nos los quitan de las manos) o a partir de 450.-€/mes que suele ser lo más habitual.

A grandes rasgos, para que sirva de orientación a nuestros lectores, y tratando de ser lo más fiel posible a nuestra cartera de inmuebles:

• un 2% de las viviendas en alquiler en Zamora capital tienen un precio inferior a los 299.-€/mes.
• un 10% de las viviendas tienen un precio de entre 300 y 399.-€/mes,
• A partir de 400 hasta 450.-€/mes el número de viviendas en alquiler disponibles en la capital aumenta hasta un 65% aproximadamente.
• De 451 a 500.-€/mes el porcentaje se reduce nuevamente hasta un 15%.
• A partir de 501.-€/mes el porcentaje se vuelve a reducir hasta un 8% de viviendas disponibles.

Según nuestros datos, la media del precio de alquiler de vivienda en nuestra ciudad (Zamora) ronda principalmente los 400 ó 450.-€/mes. Con esto no queremos decir que éste sea el precio adecuado pero si es el precio medio de la vivienda en alquiler en Zamora.

Evitar Fraudes al alquilar una vivienda

Desde fotocasa han publicado un breve artículo dirigido principalmente hacia los inquilinos. Como todo inicio de año, las personas en general nos hacemos algunos propósitos como dejar de fumar (que con la nueva ley te va a resultar mucho más sencillo), ir al gimnasio y quitarnos unos kilitos cogidos con el turrón, los mazapanes y polvorones de estos días y, algunos, habrán decidido independizarse o cambiar de casa.

Si bien el alquiler siempre ha sido una opción muy válida, en los últimos tiempos y debido a las actuales circunstancias del mundo en general, el mercado del alquiler de viviendas se encuentra en un momento alcista, además de potenciarse por el Gobierno tal y como ya se pudo leer días atrás en idealista.

Estás mismas circunstancias crean un caldo de cultivo idóneo para estafadores, falsos propietarios de viviendas, que intentan hacerse con un dinero extra ayudados por el desconocimiento, la desinformación o la buena fé de los inquilinos.

Desde fotocasa dan varios consejos a los futuros inquilinos para evitar ser "timados" y que, a grandes rasgos, son los siguientes:

1. Consultar portales especializados en viviendas de alquiler informándose del precio medio del tipo de inmueble que se desea alquilar, tanto por sus características, como por la zona en la que está localizado.
2. Cerrar el trato "en vivo" pues los estafadores suelen alegar encontrarse en el extranjero para que se les envíe el dinero de alguna forma. Puedes pedir una nota simple al registro de la propiedad para verificar la titularidad de la vivienda que te interesa (el precio de solicitar una nota simple a través de internet ronda los 12.-€). Este método tampoco es infalible pues el propietario puede ser "el padre" y quien entrevista, enseña la vivienda y firma el contrato (por orden) puede ser "la hija", "el cuñado" o "el yerno".
3. Dejar constancia por escrito, o lo que es lo mismo, celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda.
4. No entregar ningún dinero sin ver el piso. Los motivos para hacer esto son muy variopintos, como por ejemplo, puede que el piso no se encuentre en las condiciones prometidas...
5. Conoce tus derechos. Es importante que se hagan figurar en el contrato ciertos derechos como puede ser el uso del ascensor, de la piscina comunitaria, patios...

Puedes tener en cuenta todos estos puntos pero, si admites nuestro consejo, para evitarte toda esta desconfianza y labores extraordinarias de investigación cuando lo único que quieres es alquilar un piso, acude a una agencia inmobiliaria que, además de evitarte estos "dolores de cabeza", te asesorarán y buscarán por ti el piso más adecuado a tus preferencias, pues son Profesionales Inmobiliarios.

Una buena agencia inmobiliaria te ahorrará tiempo, dinero y, lo más importante, "dolores de cabeza".

En cuanto a los propietarios, esta vez, desde fotocasa no os han tenido muy en cuenta pues, como dice Magoprieto en uno de los comentarios: "Los fraudes no sólo florecen a un lado del río" y, por tanto, también tendría que haberse tratado este mismo tema visto desde el lado del arrendador. En Ttempux inmobiliaria lo trataremos en el siguiente post.

Un saludo.

Renovación de contrato de alquiler de vivienda

Me lanzo a escribir este post pues, en los últimos días, muchos de nuestros clientes (propietarios) me han hecho la misma pregunta:

¿Pasos a seguir para la actualización de la fianza y de la renta del alquiler?

Como cada caso es particular, se ha de tratar de forma individual atendiendo a las características de cada contrato.

A) El contrato de alquiler de vivienda se ha extinguido por el transcurso del plazo pactado mas las prórrogas legales correspondientes establecidas en la ley de arrendamientos urbanos (5 años normalmente). En este caso, no se trataría de una renovación de contrato de arrendamiento en sentido estricto, sino que habría un contrato previo que se extingue y un nuevo contrato que se crea. Si es así, el propietario está en su perfecto derecho de actualizar tanto la fianza como la renta e incluso de subirlas si lo estima oportuno.

B) El contrato se hizo por un año, teniendo en cuenta las prórrogas forzosas establecidas por la ley de arrendamientos urbanos (hasta 5 años), no se trataría de una extinción del antiguo contrato, sino de una renovación del mismo. En este caso no es necesario hacer un nuevo contrato, se renueva automáticamente, por lo tanto sólo procedería al propietario solicitar la actualización de la fianza si el precio de la vivienda en alquiler se hubiera ido incrementando a lo largo de la duración del contrato siempre que en éste se hubiera referenciado (por la subida del IPC).

En el caso A procedería la creación de un nuevo contrato de alquiler de vivienda con todo su clausulado y que ambas partes deben suscribir y firmar.
En el caso B bastaría simplemente con una comunicación verbal, aunque desde Ttempux Inmobiliaria siempre recomendamos hacer uso de un burofax, ya que es algo que está firmado en el contrato actual y por tanto se ha de dar por hecho, incluso sin dicha comunicación. La fórmula habitual es emitir un escrito indicando la fecha de aplicación de las nuevas condiciones, el importe en que aumenta la fianza y el nuevo importe de la renta mensual que se debe satisfacer.

De todas formas, tanto si eres propietario como inquilino, si tienes alguna pregunta al respecto, no dudes en consultarnos.

Encarecimiento intermensual en los alquileres de Noviembre de 2010

Hemos encontrado un breve informe publicado por facilísimo.com en el cual se hace alusión a un encarecimiento del precio de los alquileres en España. Si bien el estudio lanza una media nacional del 1,1% también hace mención a Navarra como única comunidad en la que se ha abaratado el precio de la renta mensual de una vivienda.

En cierto modo este pequeño informe entra en contraposición del emitido por fotocasa unos días atrás en el que habla precisamente de todo lo contrario (una caida del 0,8%)

Para más información entra en propietarios de viviendas en alquiler y participa con tu opinión y tus conocimientos.

Desperfectos y Averias en viviendas de alquiler: ¿Quien tiene que pagarlas?

En la nueva página que hemos creado en facebook "Propietarios de viviendas en alquiler en Zamora", hemos aboierto un tema en el que puedes colaborar con tus conocimientos, en este caso en lo referente a Averías y Desperfectos en Viviendas Alquiladas.

Cada vez que surgen, existe cierta controversia en la interpretación de quien debe asumir el coste de reparación de averías y desperfectos.

Según la LAU (Ley de arrendamientos Urbanos) el inquilino ha de hacerse cargo solamente de las pequeñas reparaciones (cambiar una bombilla, desatascar un desagüe, engrasar unas visagras...) o de aquellas cosas averiadas por un mal uso o daño doloso (meter piedras en la lavadora, abrir puertas a patadas, dejarse un grifo abierto...). En algunos casos será el seguro que haya contratado el inquilino el que asuma los costes de reparación, tanto propios como a terceros pero en otras ocasiones será el propio inquilino el que deba asumir los costes de reparación o sustitución.

En el resto de ocasiones será el propietario / arrendador ó su seguro quien asuma dichos costes (rotura de tuberías por heladas, rotura de tuberías viejas, rotura de muebles y electrodomésticos debido a desgaste o uso habitual...). No obstante a todo ello siempre queda una pequeña parte abierta a interpretación.

Si eres un experto en este tema TODOS te agradeceremos de antemano que nos ayudes a ampliar este tema.

Saludos.

El precio de la vivienda

Estimados lectores:

En primer lugar queremos disculparnos por haber estado tanto tiempo sin actualizar el blog.

Según las estadisticas, los colegios de registradores y otros organismos de alta credibilidad nos llueven las noticias de la bajada de precio de la vivienda. Sin dejar de ser una verdad a medio contar, lo cierto es que la vivienda en España ha vuelto a bajar de precio. La pregunta es ¿Cuánto y cuáles?

La mayor bajada de precios se ha producido en las viviendas de segunda mano aunque en vivienda nueva también se ha podido notar un leve descenso de precios, al menos en Zamora.

Las razones de esta bajada de precios son muy variadas y parte de ellas son, a la vez, causa y consecuencia en si mismas:

• Crisis financiera mundial: Quizá el desencadenante de todo.
• Congelación de la liquidez: Los bancos ya no prestan dinero tan alegremente como lo hacían hasta hace unos meses.
• Más control por parte de la Administración: La administración se puso las pilas para saber quien compraba, quien vendia, quien alquilaba y, sobre todo, quien lo declaraba.
• Aumento del paro: Con una tasa superior al 13% y creciendo creo que sobran los comentarios.
• Tasaciones responsables: Olvidémonos de incluir el coche, los muebles y la vivienda dentro de la misma hipoteca.
• Euribor: Desde 2007 hemos asistido a una importante subida de este tipo. Por suerte, desde Octubre de 2008, momento en el que se situó en el 5,526%, estamos asistiendo a una importante bajada día a día del Euribor. A fecha de hoy (23 de Enero de 2009) se encuentra en el 2,379%, menos de la mitad que hace 5 meses.
• Descenso de la demanda: El equilibrio entre oferta y demanda es necesario para el correcto funcionamiento de cualquier economía. Si al exceso de oferta le sumamos todos los factores anteriores obtenemos un desequilibrio abismal.

Por tanto, podemos deducir que el descenso del precio de la vivienda, aunque seguramente necesario, es un indicador de malas o muy malas noticias.

Ahora, entre todos, debemos olvidarnos de buscar culpables y empezar a buscar soluciones.

Los comentarios están abiertos a vuestras respetuosas opiniones.