El Incremento del precio de la vivienda: Poner el piso en venta

Hoy os traigo un pequeño estudio basado en datos reales en lo que se refiere al tema de la vivienda.

Sí, como cada día, cientos de compradores en busca de vivienda quedan escandalizados con los precios de los pisos, que en muchas ocasiones y sobre todo en la vivienda usada, están muy por encima del precio de mercado. No es cuestión de buscar culpables porque, ante todo, cada uno es muy libre de pedir el precio que crea conveniente por sus propiedades.

Los profesionales inmobiliarios, entre otras funciones, tenemos la de orientar a nuestros clientes en lo que se refiere al precio de sus propiedades con el fin de ajustarlo al precio del mercado en cada momento. También es cierto que en muchas ocasiones algunos especuladores orientan erroneamente hacia precios desorbitados, pero eso lo trataremos otro día.

Según un estudio realizado por el Ministerio de Vivienda en el primer trimestre de 2005 en referencia a la evolución del precio de la vivienda, resuelve que éste, desde principios de la presente decada, ronda el 17% de revalorización anual. Esto se observa muy bien en el siguiente ejemplo:

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Evolucíón del precio de la vivienda

Año	Precio (en miles de €)	Porcentaje de Revalorización
2000	100	15
2001	115	12
2002	129	16'5
2003	150	17'2
2004	176	17
2005	206	16
2006	239	¿?

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Es decir, la misma vivienda que en el año 2000 costó 100.000.-€, hoy en día se vende por 239.000.-€.

Probablemente, dado que el indice de subida en el primer trimestre del 2006 se establece en el 12%, a finales de 2006 el mismo piso estará valorado en unos 268.000.-€

Todo esto nos da una idea de como estimar el rendimiento de nuestra inversión de una forma lógica y acorde a los precios de mercado.

LO QUE NO SE DEBE HACER A LA HORA DE VENDER

Debido a la especulación algunos pisos están sobrevalorados. Dicho de forma más sencilla: Compré por 150.000.-€ en el 2004 (impuestos y escritura incluidos) y a día de hoy pongo a la venta por 280.000.-€.
Si lo analizamos según la tabla anterior, el precio de venta lógico y acorde al mercado rondaría a lo sumo los 210.000.-€ (aplicandole una subida del 17% a principios del 2005 y otra posterior del 16% a principios del 2006).

Por otra parte tenemos los factores externos. ¿Quién no tiene un familiar, amigo o conocido que trata de asesorarte sobre el precio de tu vivienda? En ocasiones lo único que hacen es desorientarnos de la realidad ya que, como todo ser humano, tendemos a engrandecer llegando en ocasiones a exagerar. Está muy bien escuchar las opiniones de todos pero tenemos que ser lo suficientemente coherentes para descartar aquellas opiniones imprudentes. "El valor sentimental no debe encarecer el precio".

CONCLUSIÓN:La sobrevaloración es el motivo principal por el que algunos pisos, desde que se ponen a la venta, tardan 1 o incluso 2 años en venderse, mientras que otros que están dentro del precio de mercado, se venden en un máximo de 6 meses.

LO QUE SI SE DEBE HACER

(pasos a seguir para una buena tasación)

Tomemos papel y lápiz y anotamos las caracteristicas principales de nuestra vivienda:

1. Ubicación de nuestra vivienda (Localidad, Población y Zona).
2. Metros cuadrados útiles de la vivienda (excluir armarios empotrados, terrazas, balcones...).
3. Estado de conservación (Perfecto, Óptimo, Bueno, Regular, Malo, Muy Malo).
4. Reformas realizadas y fecha en que se aplicaron.
5. Antigüedad del edificio.
6. Equipamiento (ascensor, tipo de calefacción, aire acondicionado...)
7. Anejos (garaje, trastero, jardines comunitarios...)

Una vez anotadas estás características mínimas (podeis añadir todas las que se os ocurran a mayores) ya estamos listos para poder realizar una pretasación (no tendría ningún efecto legal pero si nos orienta sobre el precio de mercado de nuestra vivienda).

El siguiente paso es conocer una orientación sobre el precio mínimo de mercado que tendría nuestra vivienda. El Servicio de Valoración de Bienes de la Junta de Castilla y León (la Administración en cada comunidad autónoma dispone de sus herramientas propias) es una herramienta básica a disposición de todos que nos permite conocer el precio mínimo que estima Hacienda de nuestra propiedad. En la propia página está perfectamente redactado por lo que no me voy a extender más sobre este extraordinario servicio.

Ahora conociendo el precio mínimo que estima el Estado de tu vivienda, es el momento de acudir a los profesionales inmobiliarios. En nuestras oficinas realizaríamos una valoración de mercado de tu propiedad.

Finalmente, si estais dispuestos a gastaros unos 200.-€, podeis acudir a vuestro banco, caja o agencia de analistas financieros de confianza para solicitar una tasación. Ésta si tendrá caracter legal y su vigencia puede variar desde los 2 hasta los 6 meses dependiendo de la entidad que la realice (hay que tener en cuenta que cada banco, por norma general, sólo acepta como válidas sus propias tasaciones)

CONCLUSIÓN: Hemos de ser objetivos a la hora de valorar nuestra vivienda y utilizar para ello todas las herramientas que estén a nuestro alcance. Además, los profesionales inmobiliarios estamos a vuestra entera disposición ya que, generalmente, realizamos valoraciones gratuitas a nuestra cartera de clientes.

CONSEJO FINAL PARA LA VENTA

Si la intención es vender, de nada sirve sobrevalorar la vivienda y, si eres inversor, es mucho más interesante vender a precio de mercado en poco tiempo y lanzarse a nuevas inversiones que tener la vivienda parada durante dos años. Globalmente y en el mismo tiempo obtendrás mucho más beneficio de 4 inmuebles vendidos a precio de mercado que de 1 sólo inmueble sobrevalorado.

Un amigo oscense ha publicado una opinión sobre este tema en huesca. podeis verla en http://huesca.blogspot.com

Próximamente evaluaremos todo lo referente a las subvenciones para adquisición de vivienda para este año.

Para cualquier aclaración o sugerencia podeis contactar con nosotros en nuestro e-mail.

Gracias por vuestra atención. Saludos.