Ttempux Inmobiliaria

Reunion el 7 de Abril - AUSBANC

2011-04-05T13:36:00.003+02:00

Estimados amigos:

Copio y pego literal el correo que acabamos de recibir:

Zamora, 5 de abril de 2011

La cláusula suelo en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable ha sido declarada nula por el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla, a instancias de la demanda interpuesta por Ausbanc, La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios. Ahora es el Juzgado de lo Mercantil número 1 de León el que condena a Caja España a eliminar dicha condición general de la contratación, y a abstenerse de utilizarla en lo sucesivo.

Para más satisfacción de los usuarios de banca, los zamoranos que tuvieran la hipoteca con BBVA, CAIXA GALIA Y CAJAMAR, están de enhorabuena porque el pasado 27 de enero, de nuevo a instancias de Ausbanc, el mismo Juzgado Mercantil nº 2 de Sevilla, dictaba un Auto en el que se ordenaba la ejecución provisional de la Sentencia de 30/9/2010.

En la práctica, este Auto de ejecución obliga a las tres entidades financieras citadas a no incluir esta cláusula en los nuevos contratos, y les concede un plazo de dos meses para que la eliminen del resto de sus contratos, mientras los tribunales resuelven el recurso contra la Sentencia del pasado 30 de septiembre. Esto significa que los clientes afectados por esta cláusula, que desde Ausbanc se califica como abusiva, podrán verificar en los próximos meses cómo las cuotas mensuales de sus préstamos hipotecarios experimentan una apreciable reducción.

A partir de las 11:30 horas del jueves 5 de abril, y hasta las 16:00 horas de la tarde (en horario ininterrumpido), los zamoranos interesados, que acudan al Hotel NH Palacio del Duero, sita en la Plaza de la Horta, 1, provistos de una copia de la hipoteca y el último recibo, se les podrá estimar las cantidades que están pagando de más, y que podrían dejar de pagar en un futuro por esa cláusula abusiva.

Así mismo, los interesados en pertenecer a dicha asociación, automáticamente se les tramitará la reclamación dirigida a la entidad bancaría donde tienen suscrita la hipoteca, para que le devuelvan los importes indebidamente cobrados y no le vuelvan a aplicar dicha cláusula abusiva.

No obstante, si usted no pudiera asistir y fuera uno de los afectados por dicha cláusula, la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios pone a disposición de los zamoranos su Delegación de Salamanca o Valladolid para que puedan realizar tramitación de reclamaciones para el reintegro de las cantidades cobradas de más, durante los últimos años, y la anulación de la “cláusula suelo” que impide que baje la cuota de los préstamos hipotecarios, en función del tipo de interés pactado, para clientes de cualquier entidad bancaria.

Sin otro particular, esperamos que la anterior información le haya sido de ayuda. Un saludo.

Ángel Calvo Mañas

Responsable de Asociados

Charla de Adicae en Zamora - Suelo hipotecas

2011-03-04T16:45:00.005+01:00

Estimado amigo:

Te paso el recorte de prensa que figura hoy 4 de Marzo de 2.011 en "La Opinión de Zamora" respecto a la charla que tuvo lugar ayer en el Palacio de La Alhóndiga en nuestra capital.

Entre otros puntos a destacar cabe decir que esta asociación no sólo lucha por la supresión de la cláusula suelo si no también por su aplicación con carácter retroactivo, es decir, que los bancos y cajas devuelvan a sus afectados las cuantías cobradas supuestamente "de forma inadecuada".

Si te interesa formar partee de la demanda conjunta recuerda que sólo tienes de plazo hasta el próximo 10 de Marzo de 2.011.

El enlace a la noticia completa aqui:

http://www.laopiniondezamora.es/zamora/2011/03/04/adicae-insta-reclamar-16000-zamoranos-clausulas-suelo-hipotecas/501987.html

Saludos!!!

Especial Hipotecas: Quizá sea el fin de las cláusulas suelo

2011-03-03T01:39:00.002+01:00

Lo cierto es que hace varios días escuché en la tele algo sobre una asociación a la que le habían admitido a trámite una demanda conjunta y voluminosa contra una cantidad importante de entidades bancarias respecto a las cláusulas suelo...

Bueno, pues parece que siguen prosperando y, de hecho, están organizando charlas informativas por toda España para que aquellas personas afectadas por dichas cláusulas suelo, puedan unirse a esa demanda conjunta a través de esta organización ADICAE.

Para aquellos que estén interesados tengo 2 noticias, dos buenas y una mala:

La mala es que hoy, 3 de Marzo de 2.011 a las 18,00 horas, ADICAE estará para dar una charla informativa en el salón de actos del palacio de la Alhóndiga de Zamora ubicado en la Plaza de Santa Ana (siento no haberme enterado antes para avisarte con más antelación).

Una de las buenas es que, aunque no puedas asistir a la charla hay más charlas en el resto del territorio español a las que quizá si puedas asistir.

La otra buena es que aún tienes plazo para asociarte a ADICAE pero, ¡¡¡¡NO TE DUERMAS EN LOS LAURELES!!!! El plazo finaliza el próximo día 10 de Marzo de 2.011.

Lo cierto es que si la demanda prospera, habrá infinidad de afectados que se beneficiarán de suculentas "rebajas" en su recibo mensual de hipoteca por lo que desde ADICAE nos invitan a revisar las escrituras de nuestra hipoteca y verificar si el suelo nos afecta y en qué porcentaje (ayer el euribor estaba al 1,775%)

Si eres cliente de Ttempux Inmobiliaria Zamora o nos sigues en facebook recibirás en tu email esta y otras informaciones que resultarán, seguramente, de tu completo interés.

Un saludo!!

Especial para inmobiliarios - Taller de redes sociales y Web 2.0 para emprendedores

2011-02-16T13:02:00.004+01:00

Hola amigos

Desde emprendedorestv.com nos hacen llegar un enlace a un supercurso interesantísimo para todos aquellos que nos dedicamos a la gestión y asesoramiento inmobiliario y, en general, para todo emprendedor y PYMEs:

Taller Redes Sociales y Web 2.0: Cómo vender más y mejor

Para mi gusto no tiene desperdicio y seguro que nos ayuda a todos a ampliar horizontes en nuestra labor de ayudar a nuestros clientes a conseguir sus objetivos con la mayor celeridad y la máxima calidad.

Un saludo!!

Tonterias que se leen de vez en cuando

2011-01-11T09:22:00.005+01:00

Me encontraba hoy haciendo un repaso de la actualidad inmobiliaria en lo que se refiere a alquileres y me he encontrado un curioso artículo, concretamente un "análisis" sobre los precios de alquiler de vivienda en "facilisimo".

Hace algunos días tratamos desde este mismo blog algunas incoherencias de diferentes medios en lo que se refiere a la variación de los precios de alquiler. Según algunos ha subido y según otros ha bajado.

Dejando esto a un lado, en la mencionada web hace alusión a la capital de provincia más cara para alquilar que, probablemente y según nos indican desde "facilisimo" sea Barcelona con un precio medio de 921.-€/mes para una vivienda de unos 70 m2.

La gracia resulta cuando se habla que la ciudad más barata para alquilar es Zamora, lo cual no discuto aunque muchos de nuestros clientes nos digan todo lo contrario. No han sido ni uno ni dos, pues más de una docena de clientes, principalmente de provincias cercanas (muchas de Salamanca, algunas de Valladolid y una persona de León), se han alarmado con los precios de alquiler de viviendas en Zamora y me han referido que en sus respectivas ciudades se encuentran viviendas de iguales características a menor precio. Esto es algo que me cuesta creer y más despues de haber residido desde 1997 hasta 2005 en Salamanca pagando precios de alquiler muy superiores a los que se pagan en 2010 y 2011 en Zamora...

Volviendo al tema, lo que si discuto de este "análisis de facilisimo" es el precio de alquilar una vivienda en Zamora: ¡¡ 193.-€/mes !! Señores de "facilisimo" me imagino que en su página se cuelen muchos anuncios de "alquiler de habitaciones" que les pasen absolutamente desapercibidos pues es la única explicación coherente a poder hallar esa media. Incluso, aunque fuera verdad, siguiendo la misma pauta para poder equiparar al mercado de venta, una vivienda (hipoteca de 195.-€ al mes, a 40 años y con un tipo de interés fijo del 3%) vendría a costar alrededor de unos 50.000.-€ de media, algo que, como ustedes saben, no es real.

Encontrar una vivienda en alquiler en Zamora por menos de 250.-€/mes es practicamente un milagro y esto sin entrar a detallar el estado de la vivienda en cuestión. Si no ponemos demasiado interés en el equipamiento de la vivienda, la presencia o ausencia de ascensor ó la inclusión (o no) de anejos como garaje o trastero, podemos encontrar algunas viviendas en torno a los 350.-€ al mes. Pero si buscamos algo con comodidades tenemos que pensar en pasar la barrera de los 400.-€/mes (estos nos los quitan de las manos) o a partir de 450.-€/mes que suele ser lo más habitual.

A grandes rasgos, para que sirva de orientación a nuestros lectores, y tratando de ser lo más fiel posible a nuestra cartera de inmuebles:

un 2% de las viviendas en alquiler en Zamora capital tienen un precio inferior a los 299.-€/mes.
un 10% de las viviendas tienen un precio de entre 300 y 399.-€/mes,
A partir de 400 hasta 450.-€/mes el número de viviendas en alquiler disponibles en la capital aumenta hasta un 65% aproximadamente.
De 451 a 500.-€/mes el porcentaje se reduce nuevamente hasta un 15%.
A partir de 501.-€/mes el porcentaje se vuelve a reducir hasta un 8% de viviendas disponibles.

Según nuestros datos, la media del precio de alquiler de vivienda en nuestra ciudad (Zamora) ronda principalmente los 400 ó 450.-€/mes. Con esto no queremos decir que éste sea el precio adecuado pero si es el precio medio de la vivienda en alquiler en Zamora.

Evitar Fraudes al alquilar una vivienda

2011-01-05T23:23:00.004+01:00

Desde fotocasa han publicado un breve artículo dirigido principalmente hacia los inquilinos. Como todo inicio de año, las personas en general nos hacemos algunos propósitos como dejar de fumar (que con la nueva ley te va a resultar mucho más sencillo), ir al gimnasio y quitarnos unos kilitos cogidos con el turrón, los mazapanes y polvorones de estos días y, algunos, habrán decidido independizarse o cambiar de casa.

Si bien el alquiler siempre ha sido una opción muy válida, en los últimos tiempos y debido a las actuales circunstancias del mundo en general, el mercado del alquiler de viviendas se encuentra en un momento alcista, además de potenciarse por el Gobierno tal y como ya se pudo leer días atrás en idealista.

Estás mismas circunstancias crean un caldo de cultivo idóneo para estafadores, falsos propietarios de viviendas, que intentan hacerse con un dinero extra ayudados por el desconocimiento, la desinformación o la buena fé de los inquilinos.

Desde fotocasa dan varios consejos a los futuros inquilinos para evitar ser "timados" y que, a grandes rasgos, son los siguientes:

Consultar portales especializados en viviendas de alquiler informándose del precio medio del tipo de inmueble que se desea alquilar, tanto por sus características, como por la zona en la que está localizado.
Cerrar el trato "en vivo" pues los estafadores suelen alegar encontrarse en el extranjero para que se les envíe el dinero de alguna forma. Puedes pedir una nota simple al registro de la propiedad para verificar la titularidad de la vivienda que te interesa (el precio de solicitar una nota simple a través de internet ronda los 12.-€). Este método tampoco es infalible pues el propietario puede ser "el padre" y quien entrevista, enseña la vivienda y firma el contrato (por orden) puede ser "la hija", "el cuñado" o "el yerno".
Dejar constancia por escrito, o lo que es lo mismo, celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda.
No entregar ningún dinero sin ver el piso. Los motivos para hacer esto son muy variopintos, como por ejemplo, puede que el piso no se encuentre en las condiciones prometidas...
Conoce tus derechos. Es importante que se hagan figurar en el contrato ciertos derechos como puede ser el uso del ascensor, de la piscina comunitaria, patios...

Puedes tener en cuenta todos estos puntos pero, si admites nuestro consejo, para evitarte toda esta desconfianza y labores extraordinarias de investigación cuando lo único que quieres es alquilar un piso, acude a una agencia inmobiliaria que, además de evitarte estos "dolores de cabeza", te asesorarán y buscarán por ti el piso más adecuado a tus preferencias, pues son Profesionales Inmobiliarios.

Una buena agencia inmobiliaria te ahorrará tiempo, dinero y, lo más importante, "dolores de cabeza".

En cuanto a los propietarios, esta vez, desde fotocasa no os han tenido muy en cuenta pues, como dice Magoprieto en uno de los comentarios: "Los fraudes no sólo florecen a un lado del río" y, por tanto, también tendría que haberse tratado este mismo tema visto desde el lado del arrendador. En Ttempux inmobiliaria lo trataremos en el siguiente post.

Un saludo.

Renovación de contrato de alquiler de vivienda

2010-12-22T13:44:00.010+01:00

Me lanzo a escribir este post pues, en los últimos días, muchos de nuestros clientes (propietarios) me han hecho la misma pregunta:

¿Pasos a seguir para la actualización de la fianza y de la renta del alquiler?

Como cada caso es particular, se ha de tratar de forma individual atendiendo a las características de cada contrato.

A) El contrato de alquiler de vivienda se ha extinguido por el transcurso del plazo pactado mas las prórrogas legales correspondientes establecidas en la ley de arrendamientos urbanos (5 años normalmente). En este caso, no se trataría de una renovación de contrato de arrendamiento en sentido estricto, sino que habría un contrato previo que se extingue y un nuevo contrato que se crea. Si es así, el propietario está en su perfecto derecho de actualizar tanto la fianza como la renta e incluso de subirlas si lo estima oportuno.

B) El contrato se hizo por un año, teniendo en cuenta las prórrogas forzosas establecidas por la ley de arrendamientos urbanos (hasta 5 años), no se trataría de una extinción del antiguo contrato, sino de una renovación del mismo. En este caso no es necesario hacer un nuevo contrato, se renueva automáticamente, por lo tanto sólo procedería al propietario solicitar la actualización de la fianza si el precio de la vivienda en alquiler se hubiera ido incrementando a lo largo de la duración del contrato siempre que en éste se hubiera referenciado (por la subida del IPC).

En el caso A procedería la creación de un nuevo contrato de alquiler de vivienda con todo su clausulado y que ambas partes deben suscribir y firmar.
En el caso B bastaría simplemente con una comunicación verbal, aunque desde Ttempux Inmobiliaria siempre recomendamos hacer uso de un burofax, ya que es algo que está firmado en el contrato actual y por tanto se ha de dar por hecho, incluso sin dicha comunicación. La fórmula habitual es emitir un escrito indicando la fecha de aplicación de las nuevas condiciones, el importe en que aumenta la fianza y el nuevo importe de la renta mensual que se debe satisfacer.

De todas formas, tanto si eres propietario como inquilino, si tienes alguna pregunta al respecto, no dudes en consultarnos.

Encarecimiento intermensual en los alquileres de Noviembre de 2010

2010-12-21T16:54:00.005+01:00

Hemos encontrado un breve informe publicado por facilísimo.com en el cual se hace alusión a un encarecimiento del precio de los alquileres en España. Si bien el estudio lanza una media nacional del 1,1% también hace mención a Navarra como única comunidad en la que se ha abaratado el precio de la renta mensual de una vivienda.

En cierto modo este pequeño informe entra en contraposición del emitido por fotocasa unos días atrás en el que habla precisamente de todo lo contrario (una caida del 0,8%)

Para más información entra en propietarios de viviendas en alquiler y participa con tu opinión y tus conocimientos.

Desperfectos y Averias en viviendas de alquiler: ¿Quien tiene que pagarlas?

2010-12-18T10:46:00.002+01:00

En la nueva página que hemos creado en facebook "Propietarios de viviendas en alquiler en Zamora", hemos aboierto un tema en el que puedes colaborar con tus conocimientos, en este caso en lo referente a Averías y Desperfectos en Viviendas Alquiladas.

Cada vez que surgen, existe cierta controversia en la interpretación de quien debe asumir el coste de reparación de averías y desperfectos.

Según la LAU (Ley de arrendamientos Urbanos) el inquilino ha de hacerse cargo solamente de las pequeñas reparaciones (cambiar una bombilla, desatascar un desagüe, engrasar unas visagras...) o de aquellas cosas averiadas por un mal uso o daño doloso (meter piedras en la lavadora, abrir puertas a patadas, dejarse un grifo abierto...). En algunos casos será el seguro que haya contratado el inquilino el que asuma los costes de reparación, tanto propios como a terceros pero en otras ocasiones será el propio inquilino el que deba asumir los costes de reparación o sustitución.

En el resto de ocasiones será el propietario / arrendador ó su seguro quien asuma dichos costes (rotura de tuberías por heladas, rotura de tuberías viejas, rotura de muebles y electrodomésticos debido a desgaste o uso habitual...). No obstante a todo ello siempre queda una pequeña parte abierta a interpretación.

Si eres un experto en este tema TODOS te agradeceremos de antemano que nos ayudes a ampliar este tema.

Saludos.

¿Vuelve la financiacion 100 %?

2010-08-06T00:40:00.002+02:00

Tras algunos años de desconfianza parece ser que la banca vuelve a "abrir la mano" en lo que se refiere a la financiación hipotecaria, eso si, no a cualquiera ni a cualquier precio.

Obviamente se abren el grifo del crédito para aquellos que ofrecen, como es lógico, las suficientes garantías de solvencia y un nivel de endeudamiento aceptable (recordemos que el máximo aceptado ronda entre el 30-40% con respecto a los ingresos). Muchos bancos corren con los gastos que genere el cambio de una hipoteca "traida" desde otra entidad, nos regalan 2000 euros por contratar una hipoteca y en todas las pancartas nos aseguran que nos van a dejar "sin suelo" (siempre que no tengas la hipoteca ya alli)...

Si bien es cierto, en muy pocos casos será la banca la que asuma el 100% del riesgo del precio de la vivienda y, precisamente por ello, algunas promotoras y constructoras se han lanzado a financiar la parte que el banco no asume.

Con esta iniciativa, sumada al bajo valor actual del Euribor (1,419%) y con los precios actuales de muchos inmuebles que se han rebajado, en algunos casos, hasta un 40% de su valor inicial de venta, los compradores tenemos nuevas oportunidades para adquirir viviendas a precios excepcionales y en las mejores condiciones financieras.

La mayor parte de los inversores ya han hecho estratégicas inversiones inmobiliarias aprobechando todas estas circunstancias y, en muchos casos, ya han empezado a rentabilizarlas....

El precio de la vivienda

2009-01-23T10:56:00.004+01:00

Estimados lectores:

En primer lugar queremos disculparnos por haber estado tanto tiempo sin actualizar el blog.

Según las estadisticas, los colegios de registradores y otros organismos de alta credibilidad nos llueven las noticias de la bajada de precio de la vivienda. Sin dejar de ser una verdad a medio contar, lo cierto es que la vivienda en España ha vuelto a bajar de precio. La pregunta es ¿Cuánto y cuáles?

La mayor bajada de precios se ha producido en las viviendas de segunda mano aunque en vivienda nueva también se ha podido notar un leve descenso de precios, al menos en Zamora.

Las razones de esta bajada de precios son muy variadas y parte de ellas son, a la vez, causa y consecuencia en si mismas:

Crisis financiera mundial: Quizá el desencadenante de todo.
Congelación de la liquidez: Los bancos ya no prestan dinero tan alegremente como lo hacían hasta hace unos meses.
Más control por parte de la Administración: La administración se puso las pilas para saber quien compraba, quien vendia, quien alquilaba y, sobre todo, quien lo declaraba.
Aumento del paro: Con una tasa superior al 13% y creciendo creo que sobran los comentarios.
Tasaciones responsables: Olvidémonos de incluir el coche, los muebles y la vivienda dentro de la misma hipoteca.
Euribor: Desde 2007 hemos asistido a una importante subida de este tipo. Por suerte, desde Octubre de 2008, momento en el que se situó en el 5,526%, estamos asistiendo a una importante bajada día a día del Euribor. A fecha de hoy (23 de Enero de 2009) se encuentra en el 2,379%, menos de la mitad que hace 5 meses.
Descenso de la demanda: El equilibrio entre oferta y demanda es necesario para el correcto funcionamiento de cualquier economía. Si al exceso de oferta le sumamos todos los factores anteriores obtenemos un desequilibrio abismal.

Por tanto, podemos deducir que el descenso del precio de la vivienda, aunque seguramente necesario, es un indicador de malas o muy malas noticias.

Ahora, entre todos, debemos olvidarnos de buscar culpables y empezar a buscar soluciones.

Los comentarios están abiertos a vuestras respetuosas opiniones.

Nueva "adquisición" a nuestra selección de links de interés

2008-01-02T18:06:00.000+01:00

Queridos lectores. Sabemos que ultimamente no posteamos tanto como quisieramos pero el exceso de trabajo nos absorbe el tiempo. Recientemente hemos contactado con hipotecasypisos.com. Tras revisar la web en cuestión y dado su contenido de gran importancia y utilidad, hemos decidido añadir un link permanente a dicha web.

A grandes rasgos, si buscais una hipoteca o consejos de "cómo conseguir una buena hipoteca" sin duda debeis visitar tambien esta mánifica web en la que además os podeis informar de la tan aclamada hipoteca multidivisa. También posee un excelente Simulador de hipotecas y mucha más información útil en este mundillo de las finanzas inmobiliarias.

Una web de obligada visita para estar al día en lo que a vivienda se refiere.

Nuestra más sincera enhorabuena a los creadores de www.hipotecasypisos.com

Saludos

Nuevo link añadido - Conoce el valor del euribor actualizado

2007-11-15T10:22:00.000+01:00

Estimados lectores:

En primer lugar quiero disculparme nuevamente por tardar tanto en traeros al blog cosas de interés. Lo cierto es que llevabamos bastante tiempo pensando en añadir un nuevo link a una de las webs que, entendemos, os será de gran utilidad a todos los que esteis hipotecados.

Todos los que estamos en este sector y, en definitiva, cualquiera que tenga una hipoteca cuyo índice de referencia sea el Euribor encontrarán la web www.euribor.com.es de lo más atractiva. En dicha web, además de aparecer el valor del euribor actualizado, hay tablas con comparativas y mucha información útil para todos. Desde ttempux intentamos ofreceros un blog útil y agradecemos cualquier sugerencia que nos hagais llegar.

Gracias por leernos y saludos.

Otra Buena Noticia....

2007-09-08T11:43:00.000+02:00

Estimados lectores:

En el día de ayer ha resonado fuertemente que el BCE ha decidido mantener, y por tanto no subir de nuevo, los tipos de interés en el 4%. Esto, obviamente, es una buena noticia para todos aquellos que tenemos una hipoteca y que vemos como el Euribor sigue escalando mes a mes (Independientemente de que el Sr. Trichet sea o no el responsable de las subidas del Euribor).

En cualquiera de los casos, la prensa económica afirma de forma unánime que "los tipos de interés no subirán en Europa como consecuencia de la crisis financiera" y, lo cierto es que la tormenta financiera que se ha desatado en los mercados mundiales por la ausencia de liquidez podría tener más consecuencias ya que si las compañías no pueden financiarse seremos espectadores de muchas "bancarrotas" y todo lo que este término conlleva.

Hace pocos días el Euribor se encontraba por encima del 4,8 % y a día de hoy (8 de Septiembre de 2007) ha rebajado hasta el 4,763 %. ¡¡A ver!! Independientemente de que no es una gran bajada peor hubiera sido que fuese una subida.

Siendo sensatos, evaluamos que en una economía doméstica un encarecimiento de la hipoteca de unos 100 euros mensuales se nota sensiblemente en los bolsillos teniendo que reducir los presupuestos estimados para otras actividades (vestir, comer, divertirse...) y, por supuesto, las diferentes subidas del euribor son, en definitiva, malas noticias.

Los informativos de las distintas cadenas de TV (queriendo o sin querer) nos venden las noticias a medias y con datos reales (pero sin profundizar en ellos) que nos generan falsas espectativas (tanto para bien como para mal). No se puede decir que el precio de la vivienda ha subido (o bajado) un 10% y quedarse tan ancho, hay que especificar todos los detalles que han dado lugar a esa afirmación que, en el fondo, es una verdad a medio contar.

Esperamos vuestros comentarios al respecto.

Saludos.

Conseguir una casa un 25% más barata. ¿Seguro?

2007-07-27T11:38:00.000+02:00

Acabamos de leer un artículo que ha llamado nuestra atención soberanamente. Eso si, donde se dicen más verdades es en los comentarios. Desde 20minutos, J. Merino nos trata de explicar de una forma un poco subrealista el cómo adquirir en subasta una vivienda un 25% por debajo de lo que, a nuestro entender, se consideraría el precio de mercado.

Nuestra actitud no es estrictamente critica al respecto ya que es de agradecer que alguien entendido en la materia informe de esta posibilidad al resto de los mortales, eso sí, hay que informar al completo, destacando también los puntos negativos, no sólo los positivos.

Desde nuestra experiencia en subastas hay que tener 3 conceptos muy claros:

1.- Hay que disponer de una cantidad en efectivo para depositar la fianza y asi poder pujar por el inmueble (por lo general, si no depositas la fianza no tendrás derecho a pujar). Este importe puede rondar entre el 1% del valor de salida (jamás he presenciado o tenido noticia de ninguna subasta con esta condición ni parecida) hasta un 20-30% de ese valor (todas las subastas de las que hemos tenido constancia).

2.- Salvo que se indique claramente que el inmueble objeto de subasta está depurado (esto es libre de cargas y gravámenes de cualquier índole), si nos dejamos llevar por el "calentón" de un precio muy económico y no investigamos más sobre el estado del inmueble, podemos encontrarnos con diferentes sorpresas desagradables (por ejemplo que, además del precio en el que hemos sido adjudicatarios, el inmueble tenga unas cargas por más del doble del importe por el que hemos sido adjudicatarios y que no podremos evadir).

3.- Existe gente que se dedica exclusivamente a las subastas. Esto no quiere decir que la subasta esté "amañada" (en cierto modo) sino que, siempre (o casi siempre) que el inmueble no supere el precio de mercado, estos señores tratarán por todos los medios (más o menos legítimos) de adjudicárselos para sí, como figura en los comentarios del articulo al que hago referencia.

Desde Ttempux os incitamos a que leais con detenimiento y concienzudamente toda la información que se os facilite al respecto de la subasta y del inmueble que os pudiera interesar. Igualmente os instamos a que acudais al registro de la propiedad con algunos días de antelación a la fecha de la subasta para solicitar una nota simple del inmueble y así conocer el estado actualizado de cargas que puedan gravar el inmueble y que en el caso de ser los adjudicatarios estareis obligados a cancelarlas por vuestra cuenta (en el caso de que en las condiciones de la subasta no se especifique claramente que el inmueble se transmite libre de cargas).

Tened en cuenta que el trámite de una hipoteca (en caso de que la necesiteis) puede demorarse mucho más de 20 días (y sobre todo en las fechas que estamos) por lo que también os aconsejamos ir acelerando tramites con vuestro banco previamente a la subasta. Tened en cuenta que si habeis sido adjudicatarios y no realizais el pago de la cantidad total por la que habeis sido adjudicatarios dentro del plazo que se os conceda, perdereis, sin derecho a reclamar, la cantidad que hubierais depositado como fianza.

Con todo esto no queremos decir que no podais adjudicaros la casa de vuestros sueños en una subasta a un precio mejor que el de mercado, simplemente queremos alertaros de los posibles "chascos" que os podeis llevar si no os habeís informado correctamente.

El "Astrocazo"

2007-04-25T12:20:00.000+02:00

Estimados lectores:

El notición de ayer sobre la "caida en picado" en bolsa de ciertas compañías relacionadas con el sector inmobiliario y de la construcción ha sido acogida con cierta preocupación por parte de unos, incredulidad por parte de otros y con regocijo por otras partes... Ahora bien; hay que saber distinguir entre Reventón de titulos y Reventón de la Burbuja.

En este artículo se explica, como diría Rajoy, con claridad meridiana, que "determinados títulos ya habían superado con creces, en la mayoría de los casos, el valor de los activos de las Compañías" y que por tanto "las caidas en algunos casos son fundamentadas".

Por nuestra parte, estamos de acuerdo con otra analista que indica que "es cierto que el mercado inmobiliario vive un momento de desaceleración (no confundir con la caida de precios), pero el mercado de acciones se está moviendo por otros parámetros que tiene más que ver con la histeria y las ganacias acumuladas".

Por otra parte, los medios de comunicación en ocasiones nos facilitan información relativamente confusa que nos lleva a sacar conclusiones erróneas. En el día de ayer han llegado a nuestros oidos opiniones tales como "este es el fin de las constructoras", "la vivienda bajará dos tercios del precio actual" y otras incoherencias que poco o nada tiene que ver con la realidad.

Escuchamos vuestras opiniones.

Saludos

Una gran Noticia

2007-04-04T17:48:00.000+02:00

Hola de nuevo.

Tras la demora en avisaros de las subvenciones os traigo una grata noticia.

Ttempux ha sido Homologada por la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad para tramitar los contratos de alquiler con el P.N.A.G. (Modelo ACP 51-B).

Por tanto nos teneis a vuestra entera disposición para tramitar vuestros contratos de alquier completamente garantizados y adquirir dicho impreso directamente en nuestras oficinas.

Cualquier duda que os surja no dudeis en comunicárnosla y gustosos trataremos de resolverla.

Un saludo y disfrutad de la Semana Santa.

Subvenciones

2007-04-03T17:28:00.000+02:00

Estimados lectores:

Disculpadnos por tardar tanto en poneros al día. Hablando de subvenciones me viene a la mente que la Junta de Castilla y León abrió el plazo para presentar las solicitudes para subvencionar el alquiler o la adquisición de vivienda en esta comunidad autónoma (puede que en otras CCAA también pero solo hablamos de lo que conocemos). El motivo de pedir disculpas es precisamente que el plazo acaba el día 7 de abril!!!

Ya sabeis, si vivis en una vivienda de alquiler o habeis adquirido una vivienda en propiedad recientemente, podeis acceder a estas subvenciones siempre que cumplais ciertos requisitos (menores de 35 años, mayores de 65 años, familias numerosas...) que podeis visualizar desde la propia web de la Junta de Castila y León.

En cuanto a documentación vais a necesitar, principalmente, fotocopias y originales de:

* DNI del interesado/s.

* Contrato de arrendamiento y recibos de pago desde octubre de 2006 hasta marzo de 2007 (si estais en alquiler) o

* Escritura de Compraventa y en algunos casos Escritura de Préstamo Hipotecario si es que vais a solicitar ayudas por adquisición de vivienda.

En relación a la compulsa de documentos, en la propia delegación de la Junta de Castilla y León os indicaran a que mostrador debeis acudir para ello.

Espero que los que no estuvieseis informados al respecto, podaís tramitarlo sin perjuicios a lo largo del día de mañana (4 de abril) ya que jueves y viernes son Santos y el Sábado (día 7 de abril) puede ser tarde...

Un saludo

Plan nacional de alquiler garantizado (PNAG)

2007-03-07T14:57:00.000+01:00

El PNAG es una iniciativa que se puso en marcha en Enero de 2006 por la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad que surge por la necesidad de impulsar en todo el territorio español una serie de medidas específicas para tratar de resolver, en parte, el problema social de acceso a la vivienda. La finalidad del PNAG es la creación de un parque de viviendas en alquiler, suficiente en número y accesible en precio, abordando, en primer lugar, la cuestión de la seguridad jurídica tanto de propietarios como de arrendatarios.

Se desarrollan, principalmente, dos medidas a tal efecto:

* EL impreso oficial de Garantía de alquiler (Modelo ACP 51-B). Es el impreso que garantiza por escrito la cobertura práctica de los derechos de ambas partes en el contrato de arrendamiento, y que además garantiza que el consumidor y usuario tiene pleno conocimiento de las condiciones de este servicio de interés general y que el coste es total y único de 42€, y que supone solamente al condenado en la sentencia arbitral, 90€ de costas y 55€ de gastos administrativos por notificaciones.

* La Linea de Asesoramiento gratuito. Como su propio nombre indica, se trata de un servicio con 2 vias de contacto (teléfono: 902 21 71 21 o e-mail: info@pnag.es) para resolver cualquier duda al respecto del PNAG o, incluso, solictar y tramitar la reclamación sin que sea necesaria la intervención de abogado y procurador, y sin tener que desembolsar ningún otro importe adicional.

En cualquier caso, desde Ttempux, nos parece una gran iniciativa puesto que cubre todas las desconfianzas que pueden surgirle a los propietarios sin desatender los intereses de los inquilinos, siendo ecuánime entre las partes.

En Ttempux, a vuestra petición, formalizamos los contratos de arrendamiento de vivienda mediante este sistema y os animamos a emplear esta herramienta también cuando lo hagais entre particulares directamente.

Dado que nos parece un gran servicio, hemos decidido añadir un acceso permanente en nuestra sección de links.

Fuente: http://www.pnag.es/

Carencia en alquiler.

2007-01-23T12:39:00.000+01:00

Estimados lectores:

Retomamos el blog tras este periodo de descanso para tocar uno de estos temas de vuestro interés: "La Carencia para Alquileres".

¿Que quiere decir? Pues bien, la carencia en alquileres se suele aplicar, previo acuerdo entre las partes, cuando el inmueble objeto de arrendamiento es un local o nave sin acondicionar. También se da en caso de locales acondicionados, cuyos arreglos no se ajustan a las necesidades del inquilino quién practicaría a su cargo las reformas, obras y acoplamiento de nuevas instalaciones que quedarán vinculadas al inmueble objeto del arrendamiento.

La carencia consiste en que, dado que las obras y nuevas instalaciones quedarán vinculadas al inmueble, en compensación el propietario puede dejarnos uno o varios meses libres de renta (varía dependiendo de las personas siendo lo más común aplicar la carencia durante los meses que duren las obras).

En cualquier caso, los términos y condiciones son las que de mutuo acuerdo firmen las partes (arrendataria y arrendadora).

La claúsula que aparece en referencia a este punto de adecuación viene a ser algo similar a:

"Para adecuar el local a la actividad comercial que se desarrollará por los arrendatarios, la propiedad autoriza que se lleven a cabo las obras necesarias a tal fin y siempre que contemplen los preceptos legales entre los que se encuentran la obtención de las licencias correspondientes. Salvo estas obras, los arrendatarios no podrán practicar obras de clase alguna sin autorización expresa y escrita del arrendador. En todo caso, dichas obras de adecuación, serán de cuenta y cargo exclusivo de los arrendatarios quedando en beneficio de la finca sin derecho a indemnización alguna. No podrán los arrendatarios, en ningún caso, realizar obras que modifiquen la configuración estructural del edificio sobre el que se asienta la finca urbana ni que perjudique o dañe los derechos o intereses legales del edificio y/o la comunidad de propietarios.El propietario autoriza expresamente a los arrendatarios a colocar los carteles anunciadores del negocio, luminosos o no, que este considere oportunos, siempre que no contravengan la legislación y normativa vigente a este respecto".

En cuanto a la carencia, figurará en la claúsula del contrato de arrendamiento que haga referencia a las condiciones económicas indicando la fecha o el mes en el que se efectuará el pago de la primera mensualidad y a que periodo corresponderá dicha mensualidad. Dicho de otra manera, si el contrato de arrendamiento comenzase el día 1 de Febrero de 2007 y acordasemos 3 meses de carencia, el primer mes pagadero sería Mayo.

Cualquier duda que os surja al repecto no dudeís en comunicárnosla y gustosamente trataremos de aclararla.

Un saludo

Feliz Navidad y próspero 2007.

2006-12-26T18:38:00.000+01:00

Estimados lectores:

El equipo de Ttempux os desea unas felices fiestas y un próspero 2007 lleno de alegrías y éxitos.

En Enero retomaremos la tendencia de los tipos de interés además de los temas ya prometidos.

Saludos.

Compara tu alquiler en "Ladrillazo.com"

2006-12-02T13:01:00.000+01:00

Pues si, estimados lectores. Por fin disponemos en España de un servicio a disposicìón de cualquiera a quien interese, de forma totalmente gratuita y cuyo objetivo es informar de los precios de alquiler de viviendas.

Si eres inquilino y quieres saber los precios que se pagan por alquilar una vivienda de las características que definas (o compararlos con lo que estás pagando actualmente) pincha aquí.

Si eres propietario y no sabes en cuanto alquilar tu piso pincha aquí.

En cualquier caso llegareis a www.ladrillazo.com un servicio gratuito a disposición del ciudadano de a pie.

Dejamos un Link permanente en el lateral derecho de vuestras pantallas con el título "Compara tu alquiler" para que lo tengais a mano siempre que lo necesitéis.

Saludos.

Nuevas solicitudes y consultas

2006-11-24T13:02:00.000+01:00

Estimados lectores:

Viendo que cada día que pasa nos visita más gente y que nos solicitáis información con respecto a diversos temas, os adelanto que próximamente hablaremos desde Ttempux de la llamada "Carencia en Alquiler", "Subastas: Riesgos y no engaños" y un nuevo estudio sobre la evolución de los tipos de interés hasta la fecha y las tendencias de éstos durante el año 2007.

Por otra parte, he vuelto a abrir los comentarios para que cualquiera pueda expresar su opinión o solicitar alguna información específica, siempre dentro del marco del respeto. También os recuerdo que nuestro correo electrónico está abierto a cualquier propuesta o consulta.

Un saludo

¿Carencia? ¿Por qué?

2006-11-15T10:45:00.000+01:00

Estimados lectores:

Recientemente se nos han planteado situaciones de clientes (Principalmente menores de 35 años) que nos piden consejo en relación a hipotecas y al tema de la llamada "Carencia".

Definamos "Carencia" en un préstamo hipotecario: La carencia es el periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Coloquialmente hablando y en el caso de una hipoteca al 100% con carencia durante los 3 primeros años quiere decir que, después de esos 3 años, la vivienda seguirá siendo al 100% del banco (Realmente la vivienda es nuestra pero con una carga impuesta por el banco por ese importe que hayamos solicitado).

Supongamos una hipoteca 100% de 150.000.-€ a 40 años:

A: Sin Carencia: Suponiendo un caracter benévolo de nuestro banco con un interés del 4% el primer año, la cuota mensual ascendería a 626,91.-€.

B: Con Carencia: Suponiendo las mismas condiciones benévolas, la cuota mensual ascendería a 500.-€.

Concluye el Año 1º: Recordemos en cualquiera de los casos que el Euribor sube o baja igual con carencia que sin carencia. Supongamos una subida de 0,25 (El interés en la revisión tras un año pasa de 4 a 4,25%).

Caso A: Después de un año habremos amortizado aproximadamente 1.551.-€ con lo cual le debemos al banco 148.448'88.-.€ aplazados 39 años y pasariamos a pagar 650,60.-€ al mes.

Caso B: No hemos amortizado nada al banco con lo cual le debemos al banco 150.000.-€ aplazados 39 años empezando el 2º año de carencia y pagaremos 531'25.-€ al mes.

Concluye el Año 2º: Suben nuevamente los tipos de interés y en este caso supongamos una subida del Euribor de 1,00% (Pasamos del 4,25 al 5,25%).

Caso A: En este segundo año hemos amortizado 1.528.-€ con lo cual le debemos al banco 146.921,22.-€ aplazados 38 años y pasariamos a pagar 745,14.-€ al mes.

Caso B: No hemos amortizado nada con lo cual seguimos debiendo al banco 150.000.-€ aplazados 38 años y pasariamos a pagar 656,25.-€ al mes.

Concluye el Año 3º: Supongamos una subida del Euribor de 0,50 (Pasamos del 5,25 al 5,75%):

Caso A: Hemos amortizado unos 1.258.-€ con lo cual le debemos al banco 145.662'92.-€ aplazados 37 años y pasaríamos a pagar 793,50.-€ al mes.

Caso B: Se nos ha acabado el periodo de carencia y por tanto empezamos a amortizar. Nos quedan 150.000.-€ apalazados a 37 años y pasariamos a pagar 816,52.-€ al mes (de los cuales 719.-€ serán intereses).

CONCLUSIÓN: Es cierto que durante los 3 primeros años estamos pagando unos 100.-€ menos al mes y que después vamos a pagar sólo 24.-€ más al mes pero aquí es donde cada uno tiene que pensar por un lado en su situación económica y por otro lado si tras haber pagado alrededor de 20.000.-€ al banco a lo largo de esos 3 años, la deuda siga siendo de la misma cuantía que 3 años atrás. (Hay que tener en cuenta que también habremos pagado aproximadamente esa misma cantidad de intereses más unos 4.340.-€ de amortización en el CASO A con lo cual le seguiremos debiendo al banco unos 145.660.-€).

Obviamente estamos hablando de una ciudad relativamente pequeña en la que aún podemos comprar una vivienda por 150.000.-€ si trasladamos el caso a ciudades en las que un piso modesto ronda los 300.000.-€ hablaremos del doble en todos los sentidos (durante el primer año en el caso A, amortizando, la cuota sería de unos 1.254.-€ al mes y en el caso B, carencia, la cuota sería de 1.000.-€ al mes).

Esto nos plantea la duda: "Si pensamos en solicitar carencia, ¿Merece la pena vivir en alquiler (precio similar y sin ataduras) o comprar?

Algo sobre lo que reflexionar.

Saludos

Ya no hay excusa para no comprar obra nueva

2006-09-27T20:21:00.000+02:00

Estimados lectores:

En primer lugar quisiera pedir mil disculpas por todos estos meses de ausencia.

Pues si, la vuelta al cole nos trae ofertas inmobilirias de escándalo sin tener nada que ver con Marbella. Actualmente hemos captado 2 promociones de obra nueva, a cada cual más interesante y para todos los gustos.

1 - Si eres una persona urbana que quiere vivir en la capital, el edificio que disponemos a la venta en el Barrio de Pinilla (En Zamora Capital) te va a encantar.

Promueve Baltasar Moralejo e Hijos S.L., Construye Tuconsa y Vende Ttempux Inmobiliaria. Primeras calidades.

Pide 1, 2, 3 dormitorios o si lo prefieres también hay dúplex. En cuanto a los precios puedo asegurar que no hay mejor oferta en toda la capital. 1 dormitorio desde 77.176.-€, 2 dormitorios desde 106.872.-€, 3 dormitorios desde 139.643.-€ y dúplex desde 158.122.-€. Todos ellos con posibilidad de garaje y trastero. (Precios sin IVA)

2 - Si eres una persona que prefiere la comodidad y tranquilidad de un chalet pareado, la Urbanización Vistalegre en Morales del Vino (a escasos 5 Km de Zamora) es tu futura residencia.

Chalets Pareados de 4 dormitorios con una superficie útil de 118,09 m2 y un jardín mínimo de 197,40 m2 por sólo 3.000.-€ de entrada y 9.000.-€ más antes de la entrega de llaves. Los precios oscilan entre 36.000.000.-pts y 40.000.000.-pts y se entregarán en el 2º o 3º trimestre de 2007.

En fin, que si estabas buscando vivienda nueva de primera calidad con una forma de pago muy apetecible, ya no tienes escusa para comprar.

Os recuerdo que podeis visitar todos nuestros inmuebles actualizados a diario en NUESTRA WEB.

Modificado el 27/10/06
Saludos

Encarecimiento de la vivienda en el segundo trimestre de 2006

2006-07-21T11:56:00.000+02:00

La Ministra Trujillo anuncia que la vivienda se ha encarecido en el segundo trimestre del año un 10,6% respecto a la misma fecha del 2005. A la espera de la segura corrección que facilitará el ilustre colegio de registradores, al igual que ocurrió en el trimestre pasado, las cifras apuntan a que se desacelera el encarecimiento de la vivienda en general.

No hay que confundir este dato con que las viviendas se abaraten, todo lo contrario, la vivienda cada día tiene precios más elevados pero el ritmo de encarecimiento es más lento.

El Ministerio de Vivienda se aventura a pronosticar que estos datos demuestran que la caida de los precios se está acelerando ya que el precio de la vivienda va bajando trimestre a trimestre.

¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?

Y digo yo: "Señora Ministra, ¿qué tal lleva usted la literatura y la religión? viendo que las matemáticas no son su fuerte quizá tenga a bien instruirnos con algunos versos o versículos que apacigüen y den fé a todos aquellos que anhelan un abaratamiento real de la vivienda".

Que la vivienda se haya encarecido un 10,6% no es síntoma de caida de precios. La cuenta es muy sencilla: el piso que en Junio de 2005 costaba 100.000.-€, a día de hoy cuesta 106.000.-€ y "cualquiera que sepa hacer la O con un canuto" ve claramente que, en este ejemplo, el precio no ha caido, de hecho ha aumentado en 6.000.-€ (10,6%) .

Continuaremos espectantes ante nuevas noticias al respecto.

Saludos

Y a pesar de todo... gira (Nicolás Copérnico)

2006-07-04T11:39:00.000+02:00

Pese a las opiniones optimistas del descenso del precio de la vivienda la realidad es muy distinta. Según la Estadística Registral Inmobiliaria publicada recientemente por el Colegio de Registradores de España, corrigiendo a los datos aportados por el Ministerio de vivienda dirigido por la Ministra Trujillo, se comprueba que el precio de la vivienda se ha incrementado en el primer trimestre de 2006 con respecto al de 2005 en un 15,89% frente al 11,8% que calculó el Ministerio de Vivienda.

En contra de toda previsión, fue la vivienda usada la que más se encareció en este periodo alcanzando el 18,96% frente a la vivienda nueva, la cual se encareció en un 12,05%. La especulación no es potestad ni privilegio de unos pocos como se puede deducir de estos datos.

En cuanto a los tipos de interés, continúan con una acentuada tendencia alcista, situándose en la actualidad en 3,401% para el EURIBOR (Junio de 2006) y el 4,002% para el IRPH medio (Mayo de 2006).

VPO y Vivienda Digna

2006-06-12T13:02:00.000+02:00

El sábado 10 de Junio de 2006 leí en un blog una noticia totalmente desconcertante.

La noticia en cuestión relata que el 25% de los "afortunados" en el sorteo de la promoción en Valdespartera en Zaragoza, prefieren renunciar al pisito, porque no les termina de convencer alguno de estos puntos... . (Fuente: "bitácora personal de Vesania")

Si, así es, extremadamente desconcertante. Si ustedes buscan a traves de google, yahoo, msn, altavista... cualquier cosa relacionada con la vivienda, podrán acceder a multitud de enlaces sobre "manifestaciones por una vivienda digna", "plataformas por una vivienda digna", "artículo 47 de la Constitución española (vivienda digna para todos)"... Apoyamos todas estas iniciativas y entendemos que noticias como la anteriormente mencionada perjudican estas movilizaciones. No negamos el derecho de cada uno para acceder a lo que más le guste o convenga pero nos parece una ofensa a todos aquellos que necesitan realmente una vivienda y no son tan pejigueros buscando inconvenientes, que ya conocían de mano, que podrían surgir.

Por otra parte está la lucha Comprar VS Alquilar. Desde Ttempux os animamos a todos los que os surja esta duda a seguir este consejo:

Haced números.

Evaluad vuestra situación.

Sopesad las ventajas e inconvenientes de cada una de las circunstancias (Compra / Alquiler).

Quién compra vivienda para vivir en ella poco le influye que las viviendas suban o bajen de precio.

Los alquileres suben en relación al IPC hasta el 5º año, a partir del cual el propietario puede revisar el alquiler estableciéndolo en el importe que considere oportuno. Las hipotecas se revisan, por lo general, anualmente y varían hacia arriba o hacia abajo dependiendo de los tipos de interés.

En nuestra historia reciente sólo hubo un periodo en el que las viviendas bajaron de precio: La crisis de 1992. En dicho momento se detectó una caida de los precios de la vivienda en torno a un 0,8% anual. Si tenemos en cuenta que a partir de 1993 el encarecimiento de la vivienda fue de una media del 5% anual hasta el año 2000 y desde el año 2000 hasta hoy ha sido en torno al 15% anual, la caida de 1992 no supuso un dato demasiado relevante.

Decidid por la que más se adapte a vuestros intereses con la mayor sensatez. Si se decide comprar, pues ¡bien hecho!, si se decide alquilar, pues ¡bien hecho!.

Saludos a todos.

Evolución de los tipos de Interés V - CECA

2006-05-31T17:29:00.000+02:00

DEFINICIÓN: El Indice CECA es el índice creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro. Se puede definir como el tipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de 3 años, y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo a partir de 3 años, eliminando en ambos casos los valores extremos.

El índice CECA, es el más alto de todos, fluctuando menos, es decir, con una volatilidad relativamente pequeña.

Tal y como se puede observar en la gráfica, en Diciemre de 1993 el CECA alcanzaba el 12,375 % (similar al resto de índices) manteniéndose por encima del 10% hasta 1996, momento en el cual comenzó un descenso progresivo para estabilizarse en valores comprendidos entre el 7,250 % (Diciembre de 1997) y el 5,750 % (Octubre de 2002). A partir de este momento, el índice CECA, se ha mantenido relativamente estable en torno a un 4,750 %, siendo este 4,75 % el último valor del que tenemos constancia (Febrero de 2006).

Al igual que en el post sobre los IRPH, también ha de tenerse en cuenta que tipo de oferta se nos ofrece. Podeis ver una comparativa de ofertas siguiendo este enlace.

Sería de gran utilidad que quienes ya hayais escogido vuestro índice y tramitado una hipoteca, expusierais vuestro experiencia, indicando los factores por los que escogisteis uno u otro tipo, con el fin de orientar a nuestros lectores a partir de casos reales.

Gracias por vuestra atención.

Evolución de los tipos de Interés IV - IRPH

2006-05-23T18:13:00.000+02:00

Continuamos en nuestra cruzada por informar al respecto de la evolución de los tipos de interés y en este caso vamos a tratar el IRPH (Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios).

Como podeis ver, el IRPH es un índice que además de fluctuar en sí mismo, también depende del tipo de entidad que preste el dinero (Banco, Caja o Entidad Financiera).

Aunque algo más elevado que el EURIBOR y el MIBOR, es un índice bastante estable con escasas fluctuaciones.

Es un porcentaje que utilizan las entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas con tipos de interés variables. El Banco de España publica cada mes los diferentes índices mediante una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario inscritas por los bancos y cajas de ahorros.

* IRPH de bancos es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.

* IRPH de cajas de ahorro, muy parecido al anterior, en este caso se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.

* El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias, una media de los dos anteriores

Si bien es cierto que a lo largo de 1993 y hasta principios de 1996 sus valores han estado por encima del 10%, sin embargo y teniendo en cuenta que el EURIBOR no fue efectivo hasta diciembre de 1999, podemos observar que sus valores han estado "bastante estables" fluctuando entre el 3 y el 6% con una tendencia semilineal desde junio de 1993 rondando desde entonces una media del 3,5%.

Por otra parte hay que tener en cuenta la tendencia alcista de los tipos de interés y es digno de destacar que desde Octubre de 2005 este índice (tanto para Bancos, como para cajas y entidades) ha experimentado una subida de entre 0,6 y 0,8 %.

Los analistas financieros con los que trabajamos normalmente nos sugieren acogernos a este índice a la hora de formalizar la hipoteca ya que generalmente las condiciones de salida son mucho más interesantes (ej.- Hipoteca X - Euribor + 0,75 // Hipoteca Y - IRPH + 0,25). Estas condiciones de salida se van "mejorando" a medida que domiciliamos nómina, recibos, contratamos seguros, contratamos tarjetas de crédito...

Desde Ttempux sugerimos, en cualquier caso, que consulteis a vuestro Banco, Caja o Entidad Financiera y que os ofrezcan distintas propuestas con los distintos índices para que podais hacer una valoración más precisa de cual es es que más os interesa.

Saludos.

Evolución de los tipos de Interés III - MIBOR

2006-05-18T10:29:00.000+02:00

Actualmente, y desde Enero del 2000, este índice ha caído en desuso con excepción de las hipotecas formalizadas antes de esa fecha que aún siguen regulándose por éste.

El MIBOR a un año es la referencia más utilizada en los préstamos hipotecarios a tipo variable. Coloquialmente se puede definir como el tipo al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario de Madrid. Por ello, es natural que se añada un diferencial al MIBOR, dado que ahí está la ganancia del Banco, el Banco recibe dinero al MIBOR y lo presta al MIBOR más el diferencial, que es su ganancia. Se forma a partir de la media aritmética simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado interbancario, durante los días hábiles del mes legal correspondiente. De las operaciones cruzadas se excluyen aquellas realizadas a tipos claramente alejados de la tónica general del mercado. Los tipos diarios los forman a su vez los tipos medios ponderados por el importe de las operaciones realizadas a ese plazo durante el día. Este tipo tiene una gran volatilidad y está muy ajustado a la realidad del mercado.Existe también el Mibor para depósitos a plazo de seis meses, de tres meses..., pero estos son menos utilizados.

¿Desaparecerá el mibor hipotecario? Casi ningún experto de los consultados duda de que así sea. Ahora bien, ninguna asociación de consumidores ni ningún experto del sector financiero se ha aventurado a fijar la fecha exacta de su extinción. Todos ellos prevén que no será inmediata. Tampoco auguran que el Gobierno, a través del Banco de España, mantenga durante un tiempo este índice, por ejemplo hasta que se extingan las hipotecas vivas, aquéllas que aún son efectivas.

Para más información podeis consultarlo en Orden de 1 de diciembre de 1999 sobre fórmula de cálculo del tipo de interés del mercado interbancario a un año (Mibor).

Visualizando la gráfica, observamos que a finales de 1993, el Mibor alcanzó valores que hoy en día consideraríamos desorbitados con máximos de 10,902 % en Diciembre de 1993, alcanzándose el mínimo en Junio de 2003 en 2,033 %.

Igualmente podemos observar que desde Diciembre de 2002 este índice se ha mantenido bastante estable, sin rebasar el 2,914 %, oscilando entre el 2,033 (Junio de 2003) y el 2,914 % (Febrero de 2006).

No obstante, dada la tendencia alcista de todos los tipos, se estima que pueda incrementarse en los próximos meses hasta valores del 3,5%.

Cualquier aportación es bienvenida. Saludos

Evolución de los tipos de Interés II - Euribor

2006-05-11T12:41:00.000+02:00

Aunque nuestra primera intención era publicar un artículo único sobre este tema, nos hemos visto obligados a dividirlo en varias partes. Una vez analizadas todas las partes, publicaremos la conclusión. Comenzamos nuestro análisis a partir del Euribor.

Es el principal índice de referencia oficial que usualmente se toma para la fijación de los tipos de interés del préstamo hipotecario. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio. Es el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro.

El Euriobor sustituyó al Mibor en Enero del 2000, como consecuencia de la entrada en la Unión Europea y el traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo.

Revisión de las hipotecas con Euribor: La mayor parte de las hipotecas con tipos variables se revisan con el Euribor, porque este índice registra menores fluctuaciones a lo largo del periodo del préstamo. Por esto es importante seguir la evolución de este índice y sus fluctuaciones anuales en el mes que nos toque revisar los tipos variables, para la fijación de las cuotas mensuales de amortización de los préstamos durante un año.

La gráfica se ha formalizado a partir de los valores publicados en Invertia.com. Observamos que efectivamente el Euribor, desde diciembre de 1993, ha sufrido fluctuaciones desde máximos de 6,630 % (valor alcanzado en diciembre de 1994) hasta mínimos de 2,014 % (valor alcanzado en Junio de 2003).

Actualmente, el valor del Euribor se situa en 3,221 % en Abril de 2006 con una reconocida tendencia a la alza.

Respuesta a la posible subida de tipos
Los analistas consultados explicaron que el fuerte incremento registrado en abril se debe, entre otros factores, a los mensajes lanzados por el Banco Central Europeo (BCE) de que tiene intención de volver a subir los tipos.
A pesar de que la Reserva Federal, esta última semana, ha indicado que ralentizará la subida de tipos en Estados Unidos, todavía existe un margen amplio entre los tipos a uno y otro lado del Atlántico que, según los analistas, invita a un alza en la zona euro.
El Euribor a un año refleja las expectativas del mercado sobre la situación de los tipos de interés en la zona euro dentro de doce meses y, por eso, cuantas más alzas se prevean -tanto en la UE como en EEUU-, más se incrementa este indicador.
La respuesta inmediata del Euribor a los anuncios de subidas de tipos quedó patente esta semana, ya que superó el nivel de los 3,30 %, que no alcanzaba desde mediados de octubre de 2002.
Pese a la creencia de los analistas de que el BCE podría subir los tipos en su reunión del 4 de mayo del 2,5 al 2,75 por ciento, después de que el presidente del organismo, Jean Claude Trichet, se haya mostrado en las últimas semanas dispuesto a hacerlo, finalmente los tipos se mantuvieron en el 2,5 %.

Otro de los factores que condicionan la situación actual es el fuerte encarecimiento del crudo. La escalada de los precios del petróleo es un elemento a tener en cuenta a pesar de que sus efectos sobre la política monetaria son difíciles de calcular, ya que podría provocar por un lado tensiones inflacionistas que recomendarían una subida de tipos y, por otro, convertirse en un elemento que invite a bajadas de tipos.

Evolución de los tipos en Europa:

El BCE se ha mostrado hasta el momento prudente en sus subidas, hasta el punto de que la de diciembre fue la primera desde el 6 octubre de 2000, cuando el precio del dinero alcanzó el 4,75%. A partir de ese momento, la institución monetaria comenzó a bajar progresivamente los tipos, hasta alcanzar el 2% en junio de 2003.

La autoridad monetaria de la zona euro dio por terminada en octubre de 2000 la última serie de incrementos de los tipos de interés, que le había llevado a subir las tasas en 2,25 puntos desde el inicio de esta tendencia, en noviembre de 1999. Después de octubre de 2000, el BCE mantuvo sin cambios los tipos de interés en el 4,75%, hasta el 11 de mayo de 2001, cuando los rebajó un cuarto de punto. Tres meses después, el 31 de agosto, la institución volvió a bajar las tasas un cuarto de punto, hasta el 4,25%, y el 18 de septiembre decidió recortar los tipos medio punto, hasta el 3,75%.

Los recortes de tipos prosiguieron durante el resto de 2001 -el 9 de noviembre el BCE volvió a rebajarlos medio punto hasta el 3,25%-, pero durante casi todo 2002, los tipos de interés permanecieron en este nivel, hasta el 6 de diciembre, cuando el BCE decidió rebajarlos otro medio punto y los situó en el 2,75%.

En marzo de 2003, siguió con el abandono de la política de tipos elevados y recortó los tasas en un cuarto de punto, hasta el 2,5%, para después situarlos en el 2% el 6 de junio de 2003, el nivel en el que permanecieron hasta el 1 de diciembre de 2005.

Toda aportación es bien recibida. Saludos

Evolución de los tipos de interés

2006-05-06T20:04:00.000+02:00

Estamos preparando un estudio sobre la evolución que han sufrido los principales índices de los tipos de interés utilizados en hipotecas desde el año 1993. El analisis se ha efectuado sobre Euribor, Mibor (aún utilizado para las hipotecas formalizadas antes de Enero del 2000, momento en el cual toma el relevo el Euribor), IRPH y CECA.

Muy pronto publicaremos dicho estudio con gráficas comparativas.

Hasta entonces estamos abiertos a cualquier sugerencia ya que todas vuestras aportaciones son bien recibidas. Gracias por colaborar con nosotros.

Saludos

Ayudas Vivienda 2006 (venta o alquiler).

2006-04-25T12:26:00.000+02:00

Hoy, bloggeando un poquito aqui y allá, encontré un portal interesantísimo. Dicho portal ha sido publicado por el CJE (Consejo de la Juventud de España) y es un buscador de convocatorias e información sobre ayudas y subvenciones para la adquisición o alquiler de vivienda entre otras cosas.

Nosotros hemos diseñado una pequeña hoja de calculo adaptada a la provincia de Zamora en la que, introduciendo unos datos básicos, se efectua un cálculo aproximado de las subvenciones a las que se puede optar y su cuantía. Esta hoja podeis solicitárnosla por e-mail.

Es cierto que las ayudas a la adquisición de vivienda, en cierto modo, tienen unas limitaciones, tanto a metros cuadrados como a cuantía total, que no se ajustan a la realidad de los precios que hay en el mercado.

Algunos pensareis que el importe de las ayudas es un poco bajo en relación al precio que tiene la vivienda pero hay que tener en cuenta que, como se suele decir, "menos da una piedra".

Muy pronto analizaremos este tema de forma mucho más minuciosa.

Seguimos abiertos a sugerencias. Saludos....

El Incremento del precio de la vivienda: Poner el piso en venta

2006-04-21T10:34:00.000+02:00

Hoy os traigo un pequeño estudio basado en datos reales en lo que se refiere al tema de la vivienda.

Sí, como cada día, cientos de compradores en busca de vivienda quedan escandalizados con los precios de los pisos, que en muchas ocasiones y sobre todo en la vivienda usada, están muy por encima del precio de mercado. No es cuestión de buscar culpables porque, ante todo, cada uno es muy libre de pedir el precio que crea conveniente por sus propiedades.

Los profesionales inmobiliarios, entre otras funciones, tenemos la de orientar a nuestros clientes en lo que se refiere al precio de sus propiedades con el fin de ajustarlo al precio del mercado en cada momento. También es cierto que en muchas ocasiones algunos especuladores orientan erroneamente hacia precios desorbitados, pero eso lo trataremos otro día.

Según un estudio realizado por el Ministerio de Vivienda en el primer trimestre de 2005 en referencia a la evolución del precio de la vivienda, resuelve que éste, desde principios de la presente decada, ronda el 17% de revalorización anual. Esto se observa muy bien en el siguiente ejemplo:

Evolucíón del precio de la vivienda
Año	Precio (en miles de €)	Porcentaje de Revalorización
2000	100	15
2001	115	12
2002	129	16'5
2003	150	17'2
2004	176	17
2005	206	16
2006	239	¿?

Es decir, la misma vivienda que en el año 2000 costó 100.000.-€, hoy en día se vende por 239.000.-€.

Probablemente, dado que el indice de subida en el primer trimestre del 2006 se establece en el 12%, a finales de 2006 el mismo piso estará valorado en unos 268.000.-€

Todo esto nos da una idea de como estimar el rendimiento de nuestra inversión de una forma lógica y acorde a los precios de mercado.

LO QUE NO SE DEBE HACER A LA HORA DE VENDER

Debido a la especulación algunos pisos están sobrevalorados. Dicho de forma más sencilla: Compré por 150.000.-€ en el 2004 (impuestos y escritura incluidos) y a día de hoy pongo a la venta por 280.000.-€.
Si lo analizamos según la tabla anterior, el precio de venta lógico y acorde al mercado rondaría a lo sumo los 210.000.-€ (aplicandole una subida del 17% a principios del 2005 y otra posterior del 16% a principios del 2006).

Por otra parte tenemos los factores externos. ¿Quién no tiene un familiar, amigo o conocido que trata de asesorarte sobre el precio de tu vivienda? En ocasiones lo único que hacen es desorientarnos de la realidad ya que, como todo ser humano, tendemos a engrandecer llegando en ocasiones a exagerar. Está muy bien escuchar las opiniones de todos pero tenemos que ser lo suficientemente coherentes para descartar aquellas opiniones imprudentes. "El valor sentimental no debe encarecer el precio".

CONCLUSIÓN:La sobrevaloración es el motivo principal por el que algunos pisos, desde que se ponen a la venta, tardan 1 o incluso 2 años en venderse, mientras que otros que están dentro del precio de mercado, se venden en un máximo de 6 meses.

LO QUE SI SE DEBE HACER

(pasos a seguir para una buena tasación)

Tomemos papel y lápiz y anotamos las caracteristicas principales de nuestra vivienda:

Ubicación de nuestra vivienda (Localidad, Población y Zona).
Metros cuadrados útiles de la vivienda (excluir armarios empotrados, terrazas, balcones...).
Estado de conservación (Perfecto, Óptimo, Bueno, Regular, Malo, Muy Malo).
Reformas realizadas y fecha en que se aplicaron.
Antigüedad del edificio.
Equipamiento (ascensor, tipo de calefacción, aire acondicionado...)
Anejos (garaje, trastero, jardines comunitarios...)

Una vez anotadas estás características mínimas (podeis añadir todas las que se os ocurran a mayores) ya estamos listos para poder realizar una pretasación (no tendría ningún efecto legal pero si nos orienta sobre el precio de mercado de nuestra vivienda).

El siguiente paso es conocer una orientación sobre el precio mínimo de mercado que tendría nuestra vivienda. El Servicio de Valoración de Bienes de la Junta de Castilla y León (la Administración en cada comunidad autónoma dispone de sus herramientas propias) es una herramienta básica a disposición de todos que nos permite conocer el precio mínimo que estima Hacienda de nuestra propiedad. En la propia página está perfectamente redactado por lo que no me voy a extender más sobre este extraordinario servicio.

Ahora conociendo el precio mínimo que estima el Estado de tu vivienda, es el momento de acudir a los profesionales inmobiliarios. En nuestras oficinas realizaríamos una valoración de mercado de tu propiedad.

Finalmente, si estais dispuestos a gastaros unos 200.-€, podeis acudir a vuestro banco, caja o agencia de analistas financieros de confianza para solicitar una tasación. Ésta si tendrá caracter legal y su vigencia puede variar desde los 2 hasta los 6 meses dependiendo de la entidad que la realice (hay que tener en cuenta que cada banco, por norma general, sólo acepta como válidas sus propias tasaciones)

CONCLUSIÓN: Hemos de ser objetivos a la hora de valorar nuestra vivienda y utilizar para ello todas las herramientas que estén a nuestro alcance. Además, los profesionales inmobiliarios estamos a vuestra entera disposición ya que, generalmente, realizamos valoraciones gratuitas a nuestra cartera de clientes.

CONSEJO FINAL PARA LA VENTA

Si la intención es vender, de nada sirve sobrevalorar la vivienda y, si eres inversor, es mucho más interesante vender a precio de mercado en poco tiempo y lanzarse a nuevas inversiones que tener la vivienda parada durante dos años. Globalmente y en el mismo tiempo obtendrás mucho más beneficio de 4 inmuebles vendidos a precio de mercado que de 1 sólo inmueble sobrevalorado.

Un amigo oscense ha publicado una opinión sobre este tema en huesca. podeis verla en http://huesca.blogspot.com

Próximamente evaluaremos todo lo referente a las subvenciones para adquisición de vivienda para este año.

Para cualquier aclaración o sugerencia podeis contactar con nosotros en nuestro e-mail.

Gracias por vuestra atención. Saludos.

2006-04-20T16:03:00.000+02:00

Estimados lectores:

Nos hemos lanzado a crear este blog en el que, además de poder consultar todas las ofertas actualizadas que disponemos hasta la fecha, trataremos de ir ofreciendo artículos de interés en todo lo que se refiere al tema de la vivienda y el suelo.

Por el momento estamos en fase de desarrollo, recopilando información actualizada y dando forma a nuestra idea.

Cualquier sugerencia que deseis aportarnos será bien recibida. Para ello podeis escribirnos a ttempux@gmail.com.

Muy pronto tendremos mucho que contaros.

Saludos.

Ttempux Inmobiliaria

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